Há muito pontos a serem avaliados antes de tomar uma decisão de investimento. É necessário não somente olhar os números de uma determinada empresa, mas também olhar seu setor e avaliar as expectativas para o mesmo. Tratando-se do setor imobiliário, vale a pena investir em incorporadoras?
De acordo com executivos do setor, há, no Brasil, um déficit habitacional de aproximadamente 8 milhões de moradias por ano. Isso permite que as incorporadoras crescem bastante.
Falando especificamente do segmento de baixa renda, cerca de 1 milhão de novas famílias/ano em busca de residências populares. Entretanto, o programa Minha Casa, Minha Vida, só tem capacidade parar gerar 400 mil unidades/ano.
Além disso, no nosso cenário atual de juros baixos, esse pode ser um momento favorável nunca antes visto. De acordo com o Banco Central, a taxa média de financiamento imobiliário foi de 7,16% em mais de 2020, bem abaixo dos níveis históricos.
Dessa forma, os lucros das incorporadoras sobem devido a tomada de recursos com menor serviço de dívida, diminuindo sua despesa financeira.
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Para melhorar as expectativas, as companhias voltaram a falar sobre lançamentos futuros, o que até então estava oculto devido a pandemia. Além disso, as vendas dos imóveis também se recuperam de maneira gradual.
Assim sendo, num olhar macro, as incorporadoras parecem de fato uma boa opção de investimento. Porém, mais importante que isso, é analisar empresa por empresa.
Números das principais incorporadoras
De modo geral, não há muitas “barganhas” no setor. Isso se deve ao fato de a precificação levar em conta muito mais um valor futuro do que presente, desconsiderando até mesmo os riscos e incertezas da pandemia. Entretanto, incorporadoras como Helbor e Direcional, negociam a aproximadamente 0,8x e 1,0x seus estoques.
Quando pegamos o ROE ajustado ao P/VPA notamos que há um ótimo prêmio em relação à Selic. Como por exemplo a Cyrela (CYRE3), com um retorno de 4%, a Tenda (TEND3) com um retorno de cerca de 6,5% e a Trisul, com quase 12%.
Por fim, devemos analisar ainda, a posição de caixa da incorporadora, saber se a mesma possui um bom histórico de execução, boa velocidade de venda e baixa nível de estoque. Optar por uma que tenha endividamento saudável, com boas perspectivas de lançamentos e vendas. E além disso, optar por aquela que oferece o valuation mais convidativo.
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