Uma startup de blockchain chamada Fundament, sediada em Berlim, Alemanha, recebeu luz verde para emitir a primeira oferta de tokens garantidos por títulos imobiliários aberta para investidores individuais.

Anunciado pela Coindesk nesta terça-feira, 23 de julho, a startup obteve aprovação do regulador financeiro da Alemanha (BaFIN) para captar 250 milhões de euros (US$280 milhões) por meio de uma venda de tokens. Em virtude de ser uma oferta regulamentada, a compra dos tokens estará aberta para qualquer investidor individual de qualquer jurisdição, sem restrição mínima de investimento.

Em outras palavras, alguém na Indonésia, poderá comprar 100 euros de tokens ETH e, assim, indiretamente investir em propriedades comerciais alemãs. O token, cuja venda começará no próximo mês, estará na blockchain do Ethereum usando o padrão ERC-20.

“Podemos confirmar que concedemos a aprovação da venda de tokens pela Fundament. De fato, foi a primeira vez que aprovamos um prospecto sobre títulos imobiliários baseados em blockchain, mas não a primeira vez em relação à tecnologia blockchain como tal”, afirmou um representante do BaFIN.

A oferta

O token da Fundament – cujo nome não foi divulgado – será lastreado em cinco projetos de construção separados, todos na Alemanha: três em Hamburgo, um em Frankfurt e um na cidade universitária de Jena. O portfólio inclui propriedades residenciais, comerciais e hoteleiras, totalizando mais de 680 mil pés quadrados após a conclusão.

“Segurar um token significa ter um ativo que pode gerar um dividendo anual de cerca de 4 a 8% e, obviamente, a valorização do token. Dessa forma, uma vez que o tempo de execução do fundo tenha acabado e haja uma saída, então o token dos titulares será comprado pelo valor total que estava dentro deste fundo”, disse Florian Glatz, cofundador do Fundament Group.

Para estar em conformidade com os regulamentos de identificação de cliente (KYC) e contra lavagem de dinheiro (AML), a Fundament utilizará o IDnow para verificar as identidades dos compradores dos tokens. O processo leva três minutos em média e após isso, o usuário poderá adquirir seus tokens, disse Glatz.

A Fundament não usará um banco de investimento, mas distribuirá por si mesma os títulos para reduzir os custos de emissão e aumentar os retornos para os investidores, disse Robin Matzke, outro cofundador da startup.

Os compradores podem pagar por seus tokens com Bitcoin, Ether (ETH), dólares americanos (USD) ou euros. Para aqueles que pagarem em moedas fiduciárias, a Fundament afirma que entregará os tokens em um dispositivo de hardware.

Blockchain aplicada aos imóveis

Blockchain aplicada ao setor imobiliário é um mercado que tem chamado muita atenção, inclusive no Brasil (o BTG Pactual anunciou a sua entrada nesse mercado), mas ofertas de tokens abertas para o investidor comum são mais raras.

Glatz disse que, no passado, era comum ocorrerem ofertas privadas que não exigiam um prospecto ou aprovação da autoridade financeira do mercado.

Em março deste ano, por exemplo, a Inveniam Capital Partners captou cerca de US$260 milhões em quatro transações privadas no setor imobiliário – a primeira delas foi de um prédio ocupado pela empresa de escritórios compartilhados WeWork no centro de Miami, na Flórida.

Outros exemplos incluem o Templum Markets, que vendeu um token securitizado (STO) representando ações em uma estação de esqui do Colorado no ano passado. A oferta foi feita por meio de dólares norte-americanos (USD), Bitcoin e Ethereum. Além do mercado imobiliário, empresas como a Nivaura, sediada no Reino Unido, exploraram títulos e produtos indexados a dívidas, feitos em um contexto totalmente regulamentado, o que permite até a negociação em mercados secundários, como ocorre com ações.

“O motivo pelo qual passamos por esse longo e tedioso processo com reguladores foi para impedir quaisquer restrições. Normalmente, esses projetos são limitados pelo montante mínimo de investimento (cerca de €100.000) ou limitado fortemente na quantidade de investidores. Então, a Fundament é a primeira empresa a realizar uma venda de tokens imobiliários totalmente aberta ao público”, afirmou Glatz.

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