Um levantamento do consolidador de investimentos Smartbrain avaliou 217 fundos imobiliários (FII) que foram negociados na B3 em julho. Destes, cerca de 74% (ou 161 deles) tiveram resultado positivo no mês.
De maneira geral, o desempenho dos FIIs foi bastante elevado. Por exemplo, o Tourmalet II (TOUR11) teve alta de 30, a maior de julho. Entre as 20 maiores altas, apenas dois FIIs não tiveram desempenho acima de 10% no mês.
De acordo com o levantamento, foram considerados os FIIs que registraram pelo menos 30 negociações durante o mês. Além disso, as valorizações levam em conta tanto a valorização das cotas quanto o pagamento de dividendos.
Mercado segue em alta no ano
A pesquisa também avaliou o desempenho dos FIIs ao longo de 2021. Neste caso, os dados abrangem o desempenho acumulado desde 1 de janeiro até 31 de julho. Neste critério, foram escolhidos 198 FIIs, dos quais 71 (36%) registraram desempenho positivo.
O TOUR11 registrou alta de 57,91%, sendo destaque também neste período. Todos os 20 FIIs com as maiores altas do ano tiveram valorizações acima de dois dígitos, conforme mostra a tabela abaixo.
Curto prazo destoa da média
De fato, o desempenho de médio prazo da indústria tende a ser positivo no ano, ao passo que no curto prazo os FIIs registraram fortes quedas. O índice IFIX, que representa uma média do mercado na B3, acumula uma queda de 4,43% nos últimos 30 dias. Porém, muitos fundos apresentam correções superiores a 5% no mesmo período.
Existem alguns motivos para que os FIIs estejam caindo. Em primeiro lugar, os motivos podem ser definidos em dois tipos: gerais e específicos. Os motivos gerais estão ligados à economia como um todo, enquanto os específicos possuem origem em FIIs ou classes em particular.
Por exemplo, um motivo geral que derrubou os preços foi a reforma tributária, cujo texto inicial previa um imposto de 20% sobre os dividendos distribuídos pelos FIIs. Analistas e investidores criticaram a proposta, que poderia dar um duro golpe na indústria. O temor pela sua aprovação foi uma das causas da queda de muitos FIIs por vários dias.
Após uma série de discussões e acordos, os FIIs foram retirados da reforma tributária. Posteriormente a essa decisão, o mercado voltou a se recuperar, mas ainda há muita incerteza. Afinal, a reforma ainda segue presa no Congresso e ninguém sabe se a isenção permanecerá.
Riscos específicos do mercado
O segundo motivo são razões específicas de cada mercado. Os fundos de fundos (FOF), um tipo de FII, possuem como estratégia gerar ganhos de capital na venda de cotas de outros fundos. Assim, os dividendos dos FOF são pagos através de um misto entre os dividendos e ganhos de capital.
Tal política gera desafios extras para os gestores, que precisam realizar compras a preços atraentes visando obter maiores retornos nas vendas. Mas a atual situação econômica do país, bem como da própria indústria de FIIs, tem limitado o potencial de valorização das cotas.
Por fim, os FIIs ainda constituem um veículo de investimento rentável, levando em conta o histórico passado. Contudo, rentabilidade passada não garante retornos futuros, e com a conjuntura econômica complicada, aliada a riscos da própria indústria de FIIs, os preços poderão sofrer mais pressões de queda no futuro.
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