La tokenización de bienes raíces en Brasil sufrió un golpe importante esta semana, tras una decisión inédita de la Corregiduría General de Justicia de Santa Catarina (CGJ/SC). El organismo publicó la Circular nº 410/2025 y el Provimento nº 43, que prohíben a los registros de propiedad inscribir cualquier anotación que vincule la matrícula de un inmueble con tokens digitales o representaciones en blockchain.
En la práctica, la medida elimina el efecto jurídico de los llamados Tokens Inmobiliarios Digitales (TIDs), que venían siendo presentados como una alternativa moderna al registro notarial. De esta manera, el sistema tradicional continúa siendo el único medio legal para garantizar la titularidad de inmuebles en el país.
El documento, firmado por el magistrado Artur Jenichen Filho, refuerza que el artículo 1.245 del Código Civil brasileño ya establece que la transferencia de la propiedad solo se efectúa mediante el registro en el cartorio competente. El informe del juez-corregidor Maximiliano Losso Bunn sostuvo que la ausencia de legislación federal específica impide reconocer los tokens como registros oficiales.
Tokenización de inmuebles en Brasil
Según el magistrado, habilitar el uso de blockchain en registros inmobiliarios generaría un mercado paralelo, propicio para fraudes, evasión fiscal e inseguridad jurídica. Recordó también que proyectos anteriores de tokenización, como ReHaus, Oxis y ReitBZ (BTG Pactual), no prosperaron por la falta de base legal y la baja liquidez.
“Solo el registro público puede asegurar la cadena dominial y la protección de terceros adquirentes”, destacó el dictamen.
Con la inclusión del nuevo párrafo en el artículo 685 del Código de Normas de la Corregiduría, ningún registro de Santa Catarina podrá vincular inmuebles a tokens digitales. Así, las empresas aún pueden estructurar negocios tokenizados, pero sin validez registral. Los tokens existirán únicamente como activos contractuales entre las partes, sin valor equivalente al registro público.
La decisión podría extenderse. Otras corregidurías estatales e incluso la Corregiduría Nacional de Justicia (CNJ) podrían adoptar la misma postura. Actualmente, no existe una ley federal que autorice a los registros de la propiedad a reconocer tokens como representación oficial de titularidad.
Mientras tanto, la Justicia impuso un límite, pero el Consejo Federal de Corredores de Inmuebles (COFECI) aprobó la Resolución nº 1.551/2025, que establece normas específicas para agentes inmobiliarios que trabajen con tokens. El texto crea las Plataformas Inmobiliarias para Transacciones Digitales (PITDs) y los Agentes de Custodia y Garantía Inmobiliaria (ACGIs).
Esto genera un doble escenario: los corredores pueden intermediar operaciones tokenizadas bajo reglas propias, pero los registros no pueden reconocer esos tokens como prueba de propiedad.
Reacción del sector: innovación en riesgo
La ABToken, asociación del sector, criticó la medida de la CGJ/SC. En un comunicado, afirmó que la prohibición representa un retroceso para la innovación en Brasil. La entidad defiende que la blockchain y las DLT aumentan la seguridad de las transacciones y podrían fortalecer el rol de los registros en el proceso.
Para Regina Pedroso, directora ejecutiva de ABToken, el registro público sigue siendo esencial, pero la tecnología debería integrarse y no excluirse.
“Lamentamos la falta de apertura hacia la innovación”, afirmó.
La asociación subraya que la tokenización inmobiliaria puede ampliar el acceso de los ciudadanos a inversiones y democratizar el mercado, creando un sistema más inclusivo y eficiente.