Justiça diz não para tokenização de imóveis no Brasil

A tokenização de imóveis no Brasil sofreu um duro golpe nesta semana, após decisão inédita da Corregedoria-Geral da Justiça de Santa Catarina (CGJ/SC). O órgão publicou a Circular nº 410/2025 e o Provimento nº 43, proibindo cartórios de registro de imóveis de realizarem qualquer anotação que vincule a matrícula de um imóvel a tokens digitais ou representações em blockchain.

Na prática, a medida retira efeito jurídico dos chamados Tokens Imobiliários Digitais (TIDs), que vinham sendo apresentados como alternativa moderna ao registro cartorial. Dessa forma, o sistema tradicional segue como o único meio legal de garantir a titularidade de imóveis no país.

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O documento, assinado pelo desembargador Artur Jenichen Filho, reforça que o artigo 1.245 do Código Civil já prevê a transferência da propriedade apenas pelo registro no cartório competente. O parecer do juiz-corregedor Maximiliano Losso Bunn sustentou que a ausência de legislação federal específica inviabiliza qualquer tentativa de reconhecer tokens como registros oficiais.

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Tokenização de imóveis no Brasil

De acordo com o magistrado, liberar o uso de blockchain nos registros imobiliários criaria um mercado paralelo, propício a fraudes, sonegação fiscal e insegurança jurídica. Ele lembrou ainda que projetos anteriores de tokenização, como ReHaus, Oxis e ReitBZ (BTG Pactual), não prosperaram diante da falta de base legal e da baixa liquidez.

“Somente o registro público pode assegurar a cadeia dominial e a proteção de terceiros adquirentes”, destacou o parecer.

Imagem: Diário Oficial

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Com a inclusão do novo parágrafo no artigo 685 do Código de Normas da Corregedoria, nenhum cartório catarinense poderá vincular imóveis a tokens digitais. Assim, as empresas até podem estruturar negócios tokenizados, mas sem validade registral. Os tokens seguem existindo apenas como ativos contratuais entre as partes, sem valor equivalente ao registro público.

A decisão pode se expandir. Outras corregedorias estaduais e até mesmo a Corregedoria Nacional de Justiça (CNJ) podem adotar posição semelhante. Hoje, não existe lei federal que autorize oficialmente cartórios a reconhecer tokens como representação de propriedade.

Enquanto a Justiça impôs um limite, o Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) aprovou a Resolução nº 1.551/2025, criando normas específicas para corretores que atuam com tokens. O texto institui as Plataformas Imobiliárias para Transações Digitais (PITDs) e os Agentes de Custódia e Garantia Imobiliária (ACGIs).

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Esse movimento gera um duplo cenário: corretores podem intermediar operações tokenizadas sob regras próprias, mas cartórios não podem reconhecer tokens como registros de propriedade.

Reação do setor: inovação em risco

A ABToken, associação do setor, criticou a medida da CGJ/SC. Em nota, afirmou que a proibição representa um retrocesso para a inovação no Brasil. A entidade defende que blockchain e DLT aumentam a segurança das transações e poderiam reforçar o protagonismo dos cartórios no processo.

Para Regina Pedroso, diretora executiva da ABToken, o registro público segue essencial, mas a tecnologia deveria ser integrada e não excluída.

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“Lamentamos a falta de abertura para inovação”, afirmou.

A associação reforça que a tokenização imobiliária pode ampliar o acesso de cidadãos a investimentos e democratizar o mercado, criando um sistema mais inclusivo e eficiente.