Cardone Capital planeja tokenizar portfólio imobiliário de US$ 5 bilhões

Cardone Capital, gestora imobiliária fundada pelo empreendedor Grant Cardone em 2016, com portfólio avaliado em US$ 5,3 bilhões (aproximadamente R$ 31,8 bilhões na cotação atual) composto por 14.200 apartamentos em 43 propriedades multifamiliares e mais de 46.000 metros quadrados de escritórios comerciais, anunciou em 26 de fevereiro de 2026 que planeja tokenizar a totalidade desse portfólio – tornando-se, se concluir a operação, responsável pela maior tokenização imobiliária de entidade única já registrada. A firma captou mais de US$ 1,9 bilhão (R$ 11,4 bilhões) em equity de quase 20.000 investidores distribuídos em 27 fundos desde sua fundação, sem nenhuma perda de principal reportada – e agora quer usar blockchain para abrir esse histórico a um universo muito maior de investidores globais.

A pergunta que domina as mesas de operação é clara: este anúncio representa a virada definitiva da tokenização de ativos reais para escala institucional, ou é mais uma declaração de intenção que esbarra nos obstáculos regulatórios e de execução que já derrubaram iniciativas menores antes de chegarem ao mercado secundário?

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Contexto do mercado

A tokenização de ativos do mundo real – conhecida no mercado pelo acrônimo RWA, de real-world assets – deixou de ser experimento de laboratório em 2024 e migrou para o radar das maiores instituições financeiras do planeta. O mercado de RWAs tokenizados ultrapassou US$ 15 bilhões (R$ 90 bilhões) em valor total bloqueado no início de 2026, puxado principalmente por títulos do Tesouro americano e fundos de crédito privado estruturados sobre blockchain. O imobiliário, no entanto, sempre representou o objetivo mais ambicioso do segmento – e também o mais resistente, pela complexidade jurídica, pela iliquidez histórica e pela fragmentação regulatória entre jurisdições.

Antes do anúncio da Cardone Capital, os maiores marcos no segmento imobiliário tokenizado pertenciam à RedSwan, com um pipeline de US$ 2,2 bilhões (R$ 13,2 bilhões), e à Securitize, com US$ 4 bilhões (R$ 24 bilhões) distribuídos em múltiplos fundos de diferentes gestoras – nenhum deles concentrado em um único portfólio operacional. A RealT, referência em propriedades multifamiliares tokenizadas, acumulou US$ 150 milhões (R$ 900 milhões) em uma década de operação. O que a Cardone Capital propõe supera todos esses benchmarks de uma única vez.

Como analisamos anteriormente no CriptoFácil sobre o movimento institucional em RWAs com o lançamento do HYBOND pela OpenEden e BNY Mellon, custodiantes e gestoras de escala trilionária não estão explorando blockchain como curiosidade tecnológica – estão reconstruindo sua infraestrutura de distribuição sobre ele. A Cardone Capital chega a esse movimento com um diferencial relevante: um portfólio já operacional, com histórico de geração de caixa e base de 20.000 investidores que podem se tornar os primeiros detentores dos tokens.

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O histórico recente da firma reforça a seriedade da aposta. Em junho de 2025, a gestora adquiriu 1.000 BTC por aproximadamente US$ 101 milhões (R$ 606 milhões) e lançou o 10X Miami River Bitcoin Fund, combinando um empreendimento de 346 unidades com uma alocação de US$ 15 milhões (R$ 90 milhões) em Bitcoin. Em janeiro de 2026, a firma já sinalizava novas compras de BTC financiadas pelos fluxos de caixa dos imóveis. A tokenização do portfólio completo é a próxima camada dessa estratégia de convergência entre ativos físicos e digitais.

Em termos simples, imagine

Pense nos Fundos de Investimento Imobiliário – os FIIs negociados na B3. Quando você compra uma cota do HGLG11 ou do KNRI11, está adquirindo uma fração de galpões logísticos ou escritórios corporativos e recebendo rendimentos mensais proporcionais ao aluguel gerado por esses imóveis. O problema histórico dos FIIs é que eles operam dentro de um ecossistema fechado: são emitidos por gestoras brasileiras, regulados pela CVM, negociados exclusivamente na B3 em reais e acessíveis principalmente a investidores residentes no Brasil.

Agora imagine que um FII pudesse ser negociado 24 horas por dia, 7 dias por semana, por qualquer investidor no mundo – um brasileiro em São Paulo, um europeu em Lisboa, um investidor asiático em Cingapura – com liquidação instantânea e distribuição automática de rendimentos via contrato inteligente, sem depender de corretora, banco custodian ou horário de pregão. Isso é, em essência, o que a tokenização imobiliária promete: cotas de imóveis reais rodando em blockchain com a agilidade operacional de um token.

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É exatamente isso que a Cardone Capital está construindo ao anunciar a tokenização de US$ 5,3 bilhões (R$ 31,8 bilhões) em propriedades – com a ambição adicional de criar uma bolsa secundária própria para esses tokens até meados de 2026, onde rendimentos de aluguel seriam distribuídos on-chain e investidores poderiam entrar e sair de posições sem esperar 5 a 10 anos pelo ciclo tradicional de desinvestimento imobiliário.

Quais são os dados e fundamentos destacados?

‘O Tamanho do Tabuleiro’ – Portfólio avaliado em US$ 5,3 bilhões (aproximadamente R$ 31,8 bilhões), composto por 14.200 unidades residenciais em 43 propriedades multifamiliares e mais de 500.000 pés quadrados (cerca de 46.500 m²) de espaço comercial, distribuídos nos Estados Unidos.

‘O Histórico sem Manchas’ – Desde 2016, a Cardone Capital captou mais de US$ 1,9 bilhão (R$ 11,4 bilhões) em equity de quase 20.000 investidores em 27 fundos, sem nenhuma perda de principal registrada – dado que confere credibilidade incomum à gestora no processo de diligência dos novos investidores tokenizados.

‘O Mapa Regulatório’ – A estrutura prevista usa Regulation D para investidores credenciados nos Estados Unidos e Regulation S para acesso internacional, aplicada sobre um portfólio operacional consolidado em vez de SPVs (sociedades de propósito específico) criadas ativo a ativo – inovação estrutural que pode simplificar o processo para escalar.

‘A Virada Bitcoin’ – Em junho de 2025, a firma comprou 1.000 BTC por US$ 101 milhões (R$ 606 milhões) e lançou o 10X Miami River Bitcoin Fund, sinalizando que a estratégia de convergência imóvel-cripto antecede e fundamenta o movimento de tokenização mais amplo.

‘O Benchmark Superado’ – Se concluída, a operação superaria a RedSwan (US$ 2,2 bilhões / R$ 13,2 bilhões em pipeline) e a Securitize (US$ 4 bilhões / R$ 24 bilhões distribuídos em múltiplos gestores) como maior tokenização imobiliária de entidade única da história.

‘A Bolsa Própria’ – A firma projeta lançar uma plataforma de negociação secundária até meados de 2026, onde os tokens poderiam ser comprados e vendidos com distribuição automática de rendimentos de aluguel – endereçando diretamente o maior gargalo do segmento: a ausência de liquidez após a emissão.

Em conjunto, esses dados revelam que a Cardone Capital não está apenas digitalizando papéis – está tentando resolver simultaneamente os três problemas estruturais que travam a tokenização imobiliária em escala: a fragmentação regulatória (via Reg D + Reg S), a iliquidez no mercado secundário (via bolsa própria) e a desconfiança do investidor (via histórico operacional de quase dez anos sem perdas). O smart money já sabe que o gargalo real não é a tecnologia – é a infraestrutura jurídica e de negociação que orbita o ativo tokenizado.

O que muda na estrutura do mercado?

O efeito de primeira ordem é a redefinição do benchmark de escala para RWAs imobiliários. Até agora, o mercado operava com a premissa implícita de que tokenização imobiliária funcionava bem em unidades individuais ou portfólios de nicho – a RealT com casas unifamiliares, a RedSwan com imóveis comerciais selecionados. Uma operação de US$ 5,3 bilhões (R$ 31,8 bilhões) em portfólio único força todos os concorrentes a revisarem suas teses de viabilidade operacional e a questionarem por que não estruturaram suas próprias emissões em escala comparável.

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O efeito de segunda ordem incide diretamente sobre a infraestrutura DeFi. Como analisamos anteriormente no CriptoFácil sobre Wall Street testando DeFi com US$ 330 bilhões em ativos tradicionais, a entrada de ativos reais em blockchain em volume expressivo pressiona protocolos de empréstimo e liquidez a criarem pares e pools compatíveis com esses novos ativos. Tokens de imóvel gerando rendimento de aluguel são colateral atrativo para protocolos de crédito on-chain – o que pode criar uma nova camada de alavancagem institucional sobre imóveis físicos, algo inédito na história dos mercados tradicionais.

O efeito de terceira ordem é geopolítico e cambial: a combinação de Regulation S com uma plataforma de negociação secundária significa que investidores fora dos Estados Unidos – incluindo brasileiros com acesso a contas no exterior – poderiam, em tese, alocar em imóveis americanos fracionados e receber rendimentos em dólares de forma programática, sem passar pelas estruturas tradicionais de fundos offshore ou REITs listados em bolsa americana. Isso amplia a competição com produtos locais como FIIs e CRIs.

Para o ecossistema de tokenização institucional como um todo, o movimento da Cardone Capital funciona como um experimento de estresse público: se a plataforma secundária for lançada até meados de 2026 com liquidez real, ela provará que o modelo escala. Se travar em obstáculos regulatórios ou de adoção, o episódio será estudado como o limite superior do que é possível sem uma regulação específica para tokens imobiliários nos Estados Unidos. O que está em jogo não é apenas o portfólio de Grant Cardone – é a viabilidade do segmento inteiro como classe de ativo independente.

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Como isso afeta o investidor brasileiro?

Efeito BRL: Com o dólar negociado em torno de R$ 6,00, qualquer exposição a ativos dolarizados como os tokens da Cardone Capital implica risco cambial bidirecional relevante. Uma depreciação adicional do real amplifica os retornos em BRL; uma valorização da moeda brasileira corrói os ganhos em dólar antes mesmo de considerar o rendimento do ativo em si. Para o investidor brasileiro, a exposição a imóveis americanos tokenizados funciona como uma posição alavancada em câmbio combinada com renda de aluguel – o que exige tamanho de posição calibrado à tolerância ao risco cambial, não apenas à atratividade do imóvel subjacente.

Acesso prático: Nenhuma plataforma brasileira regulada pela CVM oferece acesso direto aos tokens da Cardone Capital neste momento – e provavelmente não oferecerá antes do lançamento da plataforma secundária prevista para meados de 2026. O caminho mais próximo para o investidor brasileiro hoje é a exposição indireta: FIIs com estratégia internacional listados na B3, ETFs de REITs americanos acessíveis via conta em corretora no exterior, ou fundos temáticos de RWA disponíveis em plataformas como Hashdex e QR Asset. Quando – e se – a plataforma de negociação da Cardone Capital for lançada com acesso para não-americanos via Regulation S, exchanges globais com operação no Brasil como Binance Brasil poderão ser intermediários naturais para listagem ou acesso.

Obrigações fiscais: Para o investidor brasileiro que eventualmente acesse tokens imobiliários americanos diretamente, o enquadramento fiscal é claro. A Lei 14.754/2023 e a Instrução Normativa 1.888 da Receita Federal estabelecem que rendimentos e ganhos de capital obtidos em ativos no exterior – incluindo tokens classificados como valores mobiliários ou instrumentos de investimento – estão sujeitos a alíquotas progressivas de 15% a 22,5%, com obrigação de recolhimento via DARF e registro no programa GCAP. Alienações mensais acima de R$ 35.000 disparam a obrigação de apuração no mês do resgate. Rendimentos periódicos (equivalentes a distribuições de aluguel) precisam ser declarados na ficha de rendimentos do exterior na declaração anual do IRPF. Dado que tokens imobiliários americanos são uma estrutura nova sem precedente regulatório claro no Brasil, recomenda-se consultar um contador especializado em ativos digitais internacionais antes de qualquer alocação.

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Quais os sinais on-chain que importam agora?

‘O Piso de Concreto’ – Volume de emissão tokenizada acima de US$ 500 milhões (R$ 3 bilhões) nos primeiros 90 dias de operação da plataforma: se esse patamar for atingido, confirma que há demanda real de investidores credenciados e internacionais pelo produto, validando a tese de que o portfólio da Cardone Capital tem liquidez suficiente para sustentar um mercado secundário funcional.

‘O Teto de Vidro’ – Aprovação regulatória da bolsa secundária pela SEC: enquanto a plataforma de negociação não obtiver clareza regulatória sobre se os tokens são valores mobiliários ou outra categoria de ativo, o teto de crescimento do produto é o universo de investidores que aceitam participar sem mercado secundário – essencialmente o mesmo público dos fundos tradicionais da gestora.

‘A Zona de Interesse’ – Acompanhar o endereço de custódia dos 1.000 BTC adquiridos em junho de 2025: qualquer movimentação relevante nesses bitcoins – para novas compras, colateralização ou distribuição – sinalizará se a estratégia de convergência imóvel-BTC está se aprofundando ou sendo revisada à luz das condições de mercado.

‘O Alçapão’ – Nível de adoção da plataforma NODE40, citada como infraestrutura de compliance para a tokenização, em contratos com outras gestoras imobiliárias: se a plataforma desenvolvida pelo irmão de Grant Cardone, Gary Cardone, ganhar tração com terceiros, a Cardone Capital passa de participante do mercado a infraestrutura do mercado – o que altera completamente o modelo de negócio e o potencial de valorização do ecossistema.

Riscos e o que observar

‘O Labirinto Regulatório’ – O uso combinado de Regulation D e Regulation S em um portfólio operacional de US$ 5,3 bilhões (R$ 31,8 bilhões) é estruturalmente inovador, mas também representa território não mapeado para a SEC. Qualquer interpretação regulatória desfavorável – classificando os tokens como valores mobiliários não registrados ou exigindo estrutura diferente – pode paralisar emissões ou obrigar reestruturação custosa antes do lançamento público.

‘O Conflito de Interesse Embutido’ – A infraestrutura de tokenização está parcialmente ancorada na plataforma NODE40, controlada por Gary Cardone, irmão do fundador. Essa relação cria um potencial conflito de interesse que investidores institucionais e auditores independentes vão escrutinar com rigor – e que pode atrasar parcerias estratégicas com custodiantes ou exchanges globais que exijam separação clara entre emissor e infraestrutura.

‘A Armadilha da Liquidez Prometida’ – Lançar uma bolsa secundária para tokens imobiliários é tecnicamente viável mas economicamente complexo: sem formadores de mercado comprometidos e volume mínimo de negociação, o mercado secundário pode nascer morto, com spreads bid-ask tão amplos que neutralizam a vantagem de liquidez em relação aos fundos tradicionais. O histórico de plataformas similares que prometeram liquidez e entregaram mercados rasos é longo.

‘A Correlação Bitcoin’ – Com 1.000 BTC (aproximadamente US$ 101 milhões / R$ 606 milhões no momento da compra) no balanço e planos de novas aquisições financiadas por fluxos de caixa imobiliários, a Cardone Capital introduz correlação com o preço do Bitcoin em um produto que deveria ter como benchmark o mercado imobiliário americano. Em momentos de estresse cripto, essa correlação pode assustar investidores conservadores que buscam exatamente a descorrelação que imóveis historicamente oferecem.

‘O Risco de Execução em Escala’ – Tokenizar um portfólio de US$ 5,3 bilhões (R$ 31,8 bilhões) com 14.200 unidades em 43 propriedades requer padronização jurídica de cada ativo, integração de dados de propriedade em blockchain, acordos com custodiantes regulados e onboarding de investidores em múltiplas jurisdições – simultaneamente. Operações menores falharam em etapas individuais desse processo. A Cardone Capital está tentando fazer tudo isso de uma vez, com prazo público de meados de 2026.

O gatilho mais importante a monitorar nos próximos 120 dias é o lançamento ou não da plataforma de negociação secundária dentro do cronograma anunciado para meados de 2026: se a bolsa de tokens imobiliários da Cardone Capital entrar em operação com volume inicial acima de US$ 500 milhões (R$ 3 bilhões) e com aprovação regulatória clara da SEC, o anúncio de fevereiro de 2026 será lembrado como o momento em que a tokenização imobiliária saiu dos white papers e entrou na realidade operacional dos mercados globais – forçando gestoras tradicionais, incluindo as brasileiras que operam FIIs e CRIs, a acelerarem suas próprias iniciativas de tokenização para não perderem janela de captação internacional. Se o lançamento atrasar ou se a SEC impuser restrições que eliminem o acesso de investidores não-americanos, o episódio confirmará que a regulação ainda é o obstáculo intransponível para a tokenização imobiliária em escala – e devolverá o protagonismo do segmento RWA para classes de ativos mais simples de tokenizar, como títulos de crédito e Treasuries. Até lá, paciência é o único ativo que não desvaloriza.