Coinbase viabiliza as primeiras hipotecas tradicionais lastreadas em criptomoedas

Coinbase e Better anunciaram o lançamento das primeiras hipotecas tradicionais conformes lastreadas em criptomoedas dos Estados Unidos, permitindo que proprietários de Bitcoin e USDC utilizem seus ativos digitais como garantia para financiar a entrada de um imóvel sem precisar liquidar suas posições. A parceria marca a primeira vez que um produto hipotecário padrão — estruturado dentro das diretrizes da Fannie Mae e, portanto, elegível ao mercado secundário americano — aceita criptoativos como colateral, um marco que separa esta iniciativa das tentativas anteriores restritas a nichos de alto patrimônio.

O movimento se insere em uma tendência mais ampla de integração entre finanças tradicionais e infraestrutura cripto que vem acelerando em 2025. Conforme analisamos anteriormente no CriptoFácil sobre a visão da BlackRock para tokenização e pagamentos, as maiores instituições financeiras do mundo estão correndo para posicionar seus trilhos no centro dessa transição — e a Coinbase acaba de instalar um dos mais concretos até agora.

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A pergunta que domina as mesas de operação é clara: isso representa a normalização definitiva do Bitcoin como ativo financeiro de reserva dentro do sistema tradicional, ou é apenas um produto de nicho que beneficia poucos detentores americanos sem impacto real sobre o preço e a adoção global?

Contexto do mercado

Antes desta parceria, hipotecas lastreadas em cripto existiam apenas em produtos ultra-especializados oferecidos por Figure, Newrez, Milo e Moon Mortgage, todos voltados a clientes de altíssimo patrimônio e sem acesso ao mercado secundário conformado. O produto da Coinbase e Better muda a lógica estrutural: ao se encaixar nas regras da Fannie Mae, o financiamento pode ser revendido no mercado secundário americano, abrindo escala que nenhum produto anterior conseguiu.

O timing não é acidental. Em fevereiro de 2023, a Better já havia testado empréstimos lastreados em ações da Amazon para funcionários da empresa, estimando que aceitar cripto poderia ter desbloqueado US$ 40 bilhões adicionais em demanda hipotecária. Paralelamente, a Coinbase lançou seu próprio produto de empréstimos cripto em janeiro, atingindo US$ 1 bilhão em originações até o final de setembro e servindo 15.000 carteiras ativas — o que demonstra que a demanda reprimida era real e mensurável. O segmento de tokenização de ativos do mundo real (RWA), no qual este produto claramente se enquadra, também vem atraindo capital institucional relevante: conforme analisamos anteriormente no CriptoFácil sobre a tokenização de ativos reais na Polygon, a infraestrutura para conectar colateral digital ao sistema financeiro tradicional amadureceu rapidamente.

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O dinheiro inteligente enxerga neste produto não apenas um serviço financeiro novo, mas uma mudança estrutural: pela primeira vez, Bitcoin entra como garantia aceita pelo sistema de crédito mais regulado e profundo do mundo. Se isso se expandir para outros tipos de colateral — como JPMorgan sinaliza ao planejar aceitar BTC e ETH de clientes institucionais até o final de 2025 —, o precedente aberto hoje terá implicações que vão muito além do mercado imobiliário americano.

O que está por trás dessa movimentação?

Em termos simples, imagine que você tem R$ 200.000 guardados no Tesouro Direto, mas quer comprar um apartamento e não quer resgatar o investimento agora — seja por questão de imposto, seja porque acredita que o ativo vai valorizar. No Brasil, um banco poderia, em tese, aceitar esse título como garantia para liberar o valor da entrada sem que você precise vender nada. A lógica da Coinbase e Better é exatamente essa, mas com Bitcoin ou USDC no lugar do Tesouro.

O mecanismo funciona com duas hipotecas simultâneas: a primeira é um financiamento convencional lastreado pela Fannie Mae para o valor principal do imóvel; a segunda cobre o valor da entrada, com os criptoativos depositados na custódia da Coinbase servindo como garantia. É como se você fosse ao cartório assinar dois contratos — um para o imóvel em si e outro para a entrada, com seu Bitcoin penhorado como caução enquanto você paga as parcelas.

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O detalhe mais importante para quem conhece a volatilidade do mercado cripto é que não há margin call: diferente de plataformas de empréstimo DeFi ou CeFi convencionais, o colateral só é executado se o tomador ficar inadimplente por 60 dias ou mais — as mesmas regras de execução hipotecária que se aplicam a qualquer imóvel financiado pelo sistema tradicional americano. Para o investidor acostumado a ver posições liquidadas em segundos num mercado de alta volatilidade, essa proteção estrutural é a diferença prática mais relevante do produto.

Quais são os dados e fundamentos destacados?

Conforme reportado por fontes do setor e detalhado em comunicados oficiais da Coinbase e Better, os dados incluem:

“O Corte do Bitcoin”: BTC é aceito com avaliação de 40% do valor de mercado — ou seja, US$ 100.000 em Bitcoin garantem US$ 40.000 de colateral para a entrada; USDC, por ser uma stablecoin, é aceito em 80% do valor nominal.

“O Duplo Contrato”: A estrutura usa dois financiamentos simultâneos — hipoteca primária conformada pela Fannie Mae para o valor principal e segunda hipoteca para a entrada, ambas à mesma taxa de juros, posicionada 0,5 a 1,5 pontos percentuais acima das taxas padrão de 30 anos.

“A Trava Sem Liquidação”: Não há margin calls por queda de preço; a execução do colateral só ocorre após 60 dias de inadimplência, seguindo exatamente as regras de foreclosure do mercado hipotecário tradicional americano.

“O Bônus do Membro”: Clientes do plano Coinbase One recebem rebate de 1% do valor da hipoteca em custos de fechamento, limitado a US$ 10.000 — em um financiamento de US$ 800.000, isso representa US$ 8.000 de desconto direto.

“O Rendimento do USDC”: Quem utiliza USDC como colateral pode gerar yield sobre o valor depositado durante o período do financiamento, potencialmente compensando parte do spread de taxa pago acima das hipotecas convencionais.

“O Mercado Alvo”: Better estima que 52 milhões de americanos detêm ativos digitais — 20% dos adultos do país —, representando um mercado potencial que nenhum produto hipotecário tradicional havia tangenciado anteriormente.

“O Marco do Bilhão”: O produto de empréstimos cripto da Coinbase lançado no início de 2025 atingiu US$ 1 bilhão em originações até setembro, com 15.000 carteiras ativas, validando a demanda antes mesmo do lançamento desta parceria com a Better.

Em síntese, esses dados indicam que a Coinbase construiu um produto financeiramente viável — não um experimento de nicho — ao combinar proteção estrutural contra margin calls, incentivos de rebate para usuários existentes e uma escala potencial de dezenas de milhões de clientes que o mercado hipotecário tradicional jamais havia endereçado com um produto adequado.

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Quais níveis técnicos importam agora?

Para o Bitcoin, o impacto mais direto desta notícia está no lado da demanda estrutural: cada hipoteca lastreada em BTC retira moedas de circulação e as deposita em custódia institucional pela Coinbase pelo prazo integral do financiamento — que pode ser de 15 a 30 anos. Isso cria uma classe nova de holders compulsórios de longo prazo com incentivo econômico para não vender.

“O Piso Psicológico”: BTC acima de US$ 95.000 (aproximadamente R$ 570.000 na cotação atual) mantém o produto economicamente atrativo para compradores de imóveis com patrimônio médio em cripto, pois garante acesso relevante de colateral com volumes menores de BTC.

“O Divisor de Escala”: Se o volume de originações hipotecárias lastreadas em BTC atingir US$ 5 bilhões em 12 meses — 5x o benchmark atual da plataforma de empréstimos da Coinbase —, analistas passarão a precificar o produto como fator estrutural de demanda, não apenas como novidade de marketing.

“O Gatilho de Expansão”: A entrada de JPMorgan com colateral BTC/ETH para clientes institucionais ainda em 2025 seria o segundo catalisador de alta mais relevante após o próprio lançamento, pois legitimaria o modelo em uma escala de balanço muito superior à da Coinbase.

Como isso afeta o investidor brasileiro?

Para você, investidor brasileiro, o impacto direto desta notícia é indireto no curto prazo: o produto da Coinbase e Better está disponível apenas para residentes nos Estados Unidos, e o mercado imobiliário brasileiro — regulado pela Caixa Econômica Federal, pelo Banco Central e pelas regras do Sistema Financeiro de Habitação — não tem equivalente próximo desta estrutura. Não é possível, hoje, usar Bitcoin como garantia para um financiamento Caixa ou um crédito imobiliário de banco privado nacional.

O impacto relevante para o investidor brasileiro é o “Efeito BRL”: toda vez que o Bitcoin ganha legitimidade como colateral no sistema financeiro mais profundo do mundo, sua percepção como reserva de valor se fortalece, o que historicamente tende a sustentar ou elevar o preço em dólares. Como o BTC é cotado em USD e o real tem histórico de desvalorização recorrente frente ao dólar, o investidor brasileiro que já detém Bitcoin captura um duplo benefício potencial — valorização do ativo e ganho cambial quando converte de volta para BRL. A expansão planejada para colateral tokenizado (ações, renda fixa e imóveis) mencionada pela Coinbase também é relevante: conforme analisamos anteriormente no CriptoFácil sobre captações recentes em infraestrutura de ativos tokenizados regulados, o mercado de RWA está em expansão acelerada, e o Brasil não ficará de fora indefinidamente.

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No campo fiscal, atenção redobrada: se você detém Bitcoin e realiza qualquer operação de empréstimo ou utilização como colateral em plataformas estrangeiras, a Lei 14.754 e a Instrução Normativa 1.888 da Receita Federal exigem declaração dos ativos mantidos no exterior e tributação sobre ganhos de capital. A estrutura da Coinbase não implica venda de BTC — o que em tese evita o fato gerador imediato —, mas qualquer rendimento gerado sobre USDC depositado como colateral pode ser enquadrado como renda de capital estrangeiro sujeita à tributação anual.

A estratégia recomendada para quem acompanha este movimento sem acesso direto ao produto: manter posição em BTC via DCA disciplinado, registrando cada compra com custo médio documentado para fins de apuração de ganho de capital futuro, e monitorar sinalizações do Banco Central sobre regulação de garantias cripto em operações de crédito nacionais — que pode ser o próximo passo relevante no mercado doméstico.

Riscos e o que observar

“Risco de Concentração de Custódia”: Toda a estrutura depende da Coinbase como custodiante do colateral pelo prazo integral do financiamento. Se a exchange enfrentar problemas regulatórios, insolvência ou restrição operacional — cenários que já ocorreram com outras plataformas no passado —, a situação jurídica dos tomadores de hipoteca teria que ser resolvida em um processo de recuperação custodial potencialmente longo e complexo, num momento em que o imóvel já está comprado e hipotecado.

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“Risco de Assimetria de Colateral”: O desconto de 60% aplicado ao BTC como colateral (apenas 40% do valor de mercado é contabilizado) reflete a volatilidade histórica do ativo, mas pode se tornar insuficiente em eventos de queda brusca como os de 2022. Embora não haja margin call automático, uma queda severa do BTC combinada com inadimplência do mutuário pode colocar o credor em posição de prejuízo no momento da execução — o que pode levar a revisões das condições de elegibilidade ou dos percentuais de colateralização.

“Risco Regulatório Americano”: A conformidade com as diretrizes da Fannie Mae é o diferencial estrutural do produto, mas a agência pode revisar sua posição sobre colaterais cripto se o produto ganhar escala e chamar atenção do FHFA (Federal Housing Finance Agency). Qualquer restrição regulatória à aceitação de criptoativos em hipotecas conformadas invalidaria imediatamente a tese de escala do produto.

O que monitorar nos próximos 90 dias: volume de originações divulgado pela Better e Coinbase (US$ 500 milhões nos primeiros três meses seria sinal de demanda real); declaração do JPMorgan sobre elegibilidade de BTC/ETH como colateral institucional; e qualquer comunicado do Banco Central do Brasil sobre regulação de criptoativos em operações de crédito — que seria o gatilho doméstico mais relevante para o investidor nacional. Como sempre neste mercado, a paciência é o único ativo que não desvaloriza.

Em síntese, a parceria entre Coinbase e Better representa o primeiro momento em que Bitcoin entra formalmente no sistema de crédito mais regulado e profundo do mundo não como curiosidade especulativa, mas como colateral reconhecido por uma estrutura conformada à Fannie Mae. Se o volume de originações confirmar a demanda dos 52 milhões de detentores americanos de ativos digitais e o JPMorgan repetir o modelo no segmento institucional ainda em 2025, o Bitcoin terá consolidado sua posição como ativo de reserva dentro do sistema financeiro tradicional — e o impacto nos preços refletirá essa nova demanda estrutural de longo prazo. Até que essa expansão se concretize e chegue ao mercado brasileiro, a paciência é o único ativo que não desvaloriza.