Primeiro criptoativo lançado na América Latina por um banco de investimentos brasileiro

Após atingirem valores inacreditáveis em 2017 e sofrerem uma severa correção em 2018, parece que o ano de 2019 será de amadurecimento sobre o papel dos criptoativos na forma como fazemos negócios e de entrada de investidores institucionais no mercado.

O histerismo dos entusiastas e especuladores a respeito dos preços, dos projetos que estavam em andamento e ainda da enxurrada de ICO que ocorreram nesses últimos anos, não tiveram o efeito apenas de superestimar os preços de algumas moedas, como o Bitcoin, mas também serviram para dar maior visibilidade para essas novas tecnologia e criar vários ecossistemas que fortalecem o uso de cryptocurrency no dia-a-dia.

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Em 2018 eu já havia mencionado que o panorama econômico dos últimos anos estava mudando de forma rápida e abrupta e que as novas formas organizacionais, a tecnologia da informação e a globalização da captação de recursos financeiros iriam desafiar todos os paradigmas e regulamentações existentes (veja aqui).

Não demorou muito para que isso acontecesse. Sete dias após o anúncio de que o gigante bancário dos Estados Unidos JP Morgan Chase (JPM) lançaria sua própria criptomoeda, o BTG Pactual, maior banco de investimentos da América Latina com escritórios em São Paulo, Rio de Janeiro, Porto Alegre e Recife, presente em Londres, Nova York, Santiago, Cidade do México, Lima, Medellín, Bogotá e Buenos Aires informou ao mercado que lançaria a sua Security Token.

Analisamos o white paper da Reitbz (“Reit BZ Limited”, empresa constituída sob as Leis das Ilhas Cayman) emissora da Security Token Offering (STO) do BTG.

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Primeiro é preciso definir o que se entende por Security Token.

Antes de prosseguimos, precisamos deixar clara a diferença entre uma criptomoeda e um token. Uma criptomoeda, como a Bitcoin, Ether, NEM (XEM) etc. pode ser independente de uma plataforma. Eles podem ser usados ​​como uma forma de moeda fora de seu ambiente nativo.

Por outro lado, um token é um criptoativo que confere ao investidor acesso à uma plataforma para contratos inteligentes, certificação de documentos, nos moldes de uma licença de uso ou de crédito para consumir um bem ou serviço, ou ainda ter um produto atrelado ao mesmo. O OmiseGO, Golem, Binance Coin e inclusive a Reitbz, são exemplos de tokens que se valem do token da Ethereum para funcionar. De acordo com AMATO[1]: “Em síntese, securitização significa o processo de emissão de títulos de investimento ou quaisquer outros valores mobiliários (securities, em inglês) a serem transacionados no mercado de capitais, os quais estão associados a ativos, empréstimos, créditos ou fluxo de pagamentos”.

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De forma bem resumida um Security Token é a modalidade de token cujo valor deriva de um ativo externo e negociável, ou seja, é uma representação no Blockchain de um ativo financeiro tradicional, petróleo, ouro, milho, recebíveis. No caso do Reitbz, o adquirente poderá ter o direito de receber dividendos pela venda de imóveis ou de seus aluguéis. Muito parecido com o funcionamento de um Fundo de Investimento Imobiliário (FII), não confundir funcionamento com estruturação.

A operação é relativamente simples, o investidor adquire o token Reitbz com o Ethereum ou uma Stable Coin, que segundo especulações seria a “Gemini dólar (GUSD)” dos gêmeos Winklevoss. O Ethereum adquirido com a Reitbz é transformado em moeda fiat e aplicada nos ativos alvos, imóveis de propriedade de empresas que declararam falência ou recuperação judicial no Rio de Janeiro e em São Paulo que são comprados a um valor abaixo do mercado, após a recuperação, esses imóveis são vendidos a um valor superior ao preço da aquisição e a rentabilidade é distribuída com os adquirentes da Reitbz através de Airdrops de Ethereum ou da Stable Coin.

Objetivo do Banco é arrecadar com a STO da Reitbz até 15 milhões de dólares (Hard Cap) que serão integralmente aplicados em créditos inadimplentes corporativos (non performing loan – NPL) e portfólio imobiliário estressado (imóvel que não está apto à venda por problema ambiental, de dívida, algum problema na matrícula, discussão jurídica, alienação ou ocupação) que será operacionalizado pela sua controlada a ENFORCE, que atua na compra, estruturação, gestão, execução e venda de imóveis recuperados.

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Por que Ilhas Cayman?

Embora o país seja tipicamente associado a vilões de filmes, não há nada necessariamente nefasto em ter uma estrutura nas Ilhas Cayman. Na verdade, 47 dos 50 dos principais bancos do mundo têm alguma forma de presença na jurisdição. Além disso, as ilhas abrigam mais de 10.000 fundos de investimento totalmente regulamentados, com um valor patrimonial líquido de mais de US$ 3,5 trilhões.

Com isso em mente, não é de admirar que as Ilhas Cayman tenham se tornado rapidamente um ímã para os principais investidores em criptografia e gerentes de ativos. Com US$ 2 bilhões arrecadados pelas empresas de blockchain registradas lá, essa jurisdição levantou mais fundos de ICOs do que qualquer outra no mundo.

As Ilhas Cayman possuem um regime fiscal zero. Isso significa que não há imposto sobre a renda pessoal ou corporativa, ganhos de capital, dividendos, riqueza ou herança. A fim de atrair mais empresas fisicamente para as suas margens, o governo estabeleceu três zonas econômicas especiais destinadas a promover negócios em tecnologia, finanças e transporte.

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Para startups de criptografia, o governo criou na zona econômica especial de tecnologia onde funciona a Cayman Tech City, que alega oferecer tudo que um projeto de tecnologia poderia exigir: internet de alta velocidade, proteção de propriedade intelectual offshore, hospedagem offshore e gateways de pagamento, uma comunidade de pessoas com ideias semelhantes, empreendedores, e nenhum relatório do governo ou exigências de arquivamento.

Embora o governo esteja claramente aberto a empresas em blockchain e criptografia, a Ilha ainda não estabeleceu um marco regulatório explícito para criptoativos.

Para dar maior segurança jurídica ao lançamento de sua STO a Reitbz, de acordo com o White paper, sujeita seus adquirentes seja na emissão primária ou no mercado secundário (a ser criado), a todas as Políticas de Conhecer o Cliente (KYC) bem como de Anti-Money Laundering (AML), podendo essas avaliações serem periódicas.

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Quem pode comprar Reitbz?

Embora nem ICO e nem STO sejam regulamentadas no Brasil, a Comissão de Valores Imobiliários (CVM) já emitiu importantes entendimentos que implicam direta ou indiretamente na emissão desses ativos, um deles é o Parecer Nº 32/2005 que trata sobre o uso da Internet em ofertas de valores mobiliários e na intermediação de operações, em nota oficial a CVM reiterou que certas operações de ICO podem se caracterizar como operações com valores mobiliários já sujeitas à legislação e à regulamentação específicas, devendo se conformar às regras aplicáveis.

Para a Comissão, incorrem na mesma situação companhias (abertas ou não) ou outros emissores que captem recursos por meio de uma ICO ou STO, em operações cujo sentido econômico corresponda à emissão e à negociação de valores mobiliários.

O entendimento atual da CVM é que as ofertas de ativos virtuais que se enquadrem na definição de valor mobiliário e estejam em desconformidade com a regulamentação serão tidas como irregulares e, como tais, estarão sujeitas às sanções e penalidades aplicáveis, ou seja, qualquer lançamento de STO no Brasil ou se sujeita a legislação vigente, com suas vantagens e limitações, ou deverá considerar a possibilidade de fazê-lo no exterior.

Foi essa a opção encontrada pelo BTG Pactual, contudo devido as regras já mencionadas a REITBZ destina-se a compradores internacionais baseado em todo o mundo, excluindo pessoas com residência e ou nacionalidade do Brasil e dos Estados Unidos da América, bem como qualquer outro país onde a compra de criptomoedas seja legalmente proibida, como, mas não se limitando a China, Argélia, Bolívia, Equador, Marrocos e Paquistão, além de pessoas localizadas em qualquer jurisdição na lista negra da Organização para Cooperação e Desenvolvimento Econômico e das Nações Unidas.

Assim pessoas físicas e jurídicas brasileiras estão impossibilitadas de investirem em imóveis brasileiros via REITBZ, por sua vez a operação se torna mais atrativa para investidores estrangeiros que terão mais facilidade e rapidez no acesso ao mercado imobiliário.

Um criptoativo para o mercado imobiliário

O mercado imobiliário brasileiro está no terceiro ano sofrendo com a desaceleração da economia, além da diminuição na demanda por novos empreendimentos, o setor ainda amargou a inadimplência dos contratos de financiamento, seja devido ao desemprego (pessoas físicas) ou a recuperação e falência de algumas empresas que também sucumbiram a crise econômica. O resultado foi muito capital desvalorizado e dívidas imobiliárias.

Na expectativa de uma retomada da construção civil e do setor imobiliário, uma modalidade de investimento que vem sendo muito divulgada no Brasil são os FIIs, os Fundos de Investimentos Imobiliários, que se comparado ao mercado norteamericano é relativamente recente apresentando maior expressividade nos últimos três anos.

Os FIIs são constituídos na forma de condomínios fechados, não admitindo o resgate de suas cotas, senão quando da extinção do FII, fator este que pode influenciar na liquidez das cotas quando de sua eventual negociação no mercado secundário. Como resultado, os FIIs encontram pouca liquidez no mercado brasileiro, podendo os titulares de suas cotas terem dificuldade em realizar a venda de suas cotas no mercado secundário, mesmo esta venda sendo objeto de negociação no mercado de bolsa ou de balcão organizado.

Além dessas desvantagens a estruturação de um FII possui taxas e custos elevados, por sua vez a Reitbz investirá em imóveis no Brasil com a estruturação de uma Security Token permitindo que investidores de outros países possam se beneficiar do mercado imobiliário brasileiro.

Outra vantagem para o negócio da Reitbz é que no final do ano passado foi publicada a Lei 13.786/18 que trata sobre o distrato imobiliário por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano. De acordo com a nova legislação a incorporadora poderá reter de 25% a 50% do valor total pago na compra do bem.

Como os valores conseguidos com a Reitbz serão aplicados em imóveis non performing loan – NPL e em imóveis em dificuldades, os riscos serão mitigados pela expertise do Banco via INFORCE aliada a essa recente regulamentação mais favorável ao mercado imobiliário.

Conclusão

O BTG Pactual mais uma vez se mostrou um banco de investimento arrojado e visionário ao entrar no mercado de criptoativos dando uma função de uso no lado real da economia para um token. Para o mercado imobiliário brasileiro será mais uma forma de injetar oxigênio em boas oportunidades de negócios, para o mercado das criptomoedas teremos um investidor institucional desenvolvendo ecossistema e dando liquidez para uma cripto, no caso o Ethereum e finalmente para o investidor estrangeiro terá uma alternativa mais eficiente para acessar o mercado imobiliário brasileiro sem os custos e taxas e limitações que caracterizam os investimentos tradicionais. E você o que acha? Deixe sua opinião nos comentários.